マンモス団地の高島平で久々にマンションの内装リフォームの設計を手掛けました。
私共の設計で戸建住宅を新築した方が、今まで住んでいたところを付加価値を高めて高額にて売却するの為のリフォームなので、『ともかく安く見栄えのするリフォームを』との依頼でした。
3DKの間取りを2LDKにし、今まで技術的に設置できないと言われたスルーカウンターのキッチンを設置しました。LDKを中心に、明るく、楽しい空間にすることを心掛けました。また、予算を考えて既設の部材を極力使用しながら、ナチュラルな内装仕上げとしました。
42�uの広さで、スルーカウンターのシステムキッチン、浴室、トイレ、洗面化粧台も含め、全ての改修で350万で完成させました。今まで不動産会社の主導するリフォームで500〜600万掛かっていたのが2/3程度の低価格で完成。まさに価格破壊です。
価格の公表をしてリフォームの内覧会を行ったところ100名近くの方々が来場されました。正直その人数に驚きました。皆さんリフォームをしたいと思っているが、工事費が心配なのでしょうか。「こんなにきれいになって、そんなに安くできるの！」と一様に驚いていました。
年配者が多いこともありますが、設計力(予算調整も含むデザイン)についてはあまり関心を示されなかったのがチョット残念ですが、完成1週間で買い手が決まりホッとしたというのが本音です。
これからマンションリフォームも来年1月以降エコポイントが付くようになるようです。設計者が関わるエコ設計でリフォームを考えてはいかがですか。

では、「フラット35S」や「長期優良住宅」の認定を取り優遇を受けるためには、具体的にどんな住宅にすれば良いのでしょうか。

「フラット35S」や「長期優良住宅」の基準となっている、住宅性能評価の等級に対応する、主な対策をまとめました。

　
>>省エネルギー対策：等級４（「次世代省エネルギー基準」）
冷暖房に使用するエネルギーの削減をするために、必要な断熱性能などの省エネルギー性能を確保します。
断熱材で住宅をすっぽり覆い、断熱性の高い開口部（窓や扉）とした上で、換気計画や結露防止対策を行うなど、外気温の影響を受けにくい環境をつくることがポイントです。

<主な対策>（地域�W、充填断熱工法の木造住宅の場合）
⇒屋根、天井、壁、床、土間等の外周部へ断熱材を施工
　 例）高性能グラスウール16K相当の場合
　　　→天井152mm、外壁84mm、床84mm以上
⇒窓は複層ガラス又は二重サッシを設置
⇒全方位の窓に日射遮蔽対策（庇、カーテン等）を設置
⇒外壁に通気層を設置　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・等
　
等級４では、熱損失係数(Q)や熱貫流率(U)、熱抵抗値(R)、夏季日射取得係数(μ)、開口部の断熱・日射遮蔽性能、防露対策等で基準となる数値や仕様が決まっています。
これらの基準は地域により異なり、建物形状などにより有効な対策方法も変化しますし、どの仕様の性能を上げるかによってコストにも反映します。
プランや全体の予算のバランスを考慮しながら検討しましょう。
　
　
>>耐震性（構造躯体の倒壊等防止）：等級２以上又は免震構造
地震に対する建物の骨格の柔軟性と強さを確保します。
等級２では、数百年に一回は起こりうる大きさの力の1.25倍の力に対して、損傷は受けても人命が損なわれるような壊れ方をしないこととし、又、免震構造では、建物及び建物内部の人、家具を地震の揺れから守る構造であることが必要です。

<主な対策>（木造住宅の場合）
⇒壁量を確保
⇒壁をバランスよく配置
⇒筋交い、柱、胴差や床、屋根の接合部を強化
⇒基礎を強化　
⇒梁などは間隔、長さに応じて必要な断面寸法を確保　　　　　　　　　・・・等
　
　
>>高齢者等配慮対策：等級３以上
将来的にバリアフリーに対応できるスペースを確保し、必要になったら簡単に改修できるようにします。

<主な対策>（戸建住宅の場合）
⇒高齢者等の寝室（特定寝室：内法9�u以上）とトイレは同じ階に配置
⇒床は段差のない構造
⇒階段は、安全に配慮した勾配（22/21以下）
⇒階段、トイレ、浴室、玄関、脱衣室には原則として手すりを設置
⇒廊下幅780mm、出入口の幅750mm（浴室は600mm）を確保　　　　・・・等
　
　
>>劣化対策（構造躯体等）：等級３ ＆ 維持管理対策：等級３
劣化対策は建物の重要な骨格である構造躯体の品質や性能を確保し、等級３では、耐用年数をおおむね75〜90年とするための対策が必要です。
維持管理対策は、建物よりも耐用年数の短い設備の配管部分の清掃、点検や補修を容易にし、等級３では、掃除口や点検口の設置が求められます。

<主な対策>（戸建木造住宅の場合）
⇒外壁に通気層を設け、柱などに耐久性の高い材料を使用
⇒床下に防湿用のコンクリート60mm以上打設
⇒配管をコンクリート内に埋め込まない
⇒掃除口、点検口を設置　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・等
　
　
以上の対策のうち、いずれか一つに当てはまれば「フラット35S」が利用できる優良住宅に認定されます。
全ての対策行い、住宅の規模や居住環境への配慮、維持保全計画を付け加えると「長期優良住宅」として認定されます。
（基準の内容は「住宅を建てるとお金がもらえる？！」で解説しています）
　
これから住宅の計画をされる方は、現在の生活や心地よさはもちろんのこと、地球環境に配慮し、未来に繋がる「住まい」についても検討してみてください。

現在、政府の「経済危機対策」により、住宅取得の支援対策がとられています。
これを機に住宅の購入をご検討される方も多いのではないでしょうか？
　
今回は、現在の税制優遇措置の内容をさらにアップさせる方法や、金利優遇、お得な補助金制度についてご紹介いたします。
　
　
>>減税
経済危機対策のために、特別に設けられた措置です。
　
■所得税(平成21年1月1日〜平成25年12月31日入居分)
⇒当初10年間の住宅ローン減税の控除率が1.0％、最大控除額は500万円
　
さらに、「長期優良住宅」の場合、
⇒住宅ローン減税の控除率が1.0％→1.2％にUP、最大控除額は600万円に！
⇒ローンを利用しない場合でも、長期優良住宅にするための性能強化費用相当　　額の10％をその年の所得税から控除
　　(相当額1,000万円を限度、平成23年12月31日まで)
　
その他、「長期優良住宅」の場合、
■登録免許税（平成22年3月31日まで）
⇒保存登記は0.15％→0.1％、移転登記は0.3％→0.1％に減税
■不動産取得税（平成22年3月31日まで）
⇒控除額1200万円→1300万円にＵＰ
■固定資産税（平成22年3月31日まで）
⇒1/2軽減期間を1〜3年目→5年目まで延長
　
減税対象となるには条件がありますので、こちらでご確認ください。
　→　財務省：住宅ローン減税制度の概要
　→　国土交通省：住宅税制

　
　
>>金利優遇
優良住宅、長期優良住宅にはお得になる商品があります。
　
■フラット35S　　　　　　　(独)住宅金融支援機構
長期固定金利住宅ローン「フラット35」の優良住宅取得支援制度
⇒当初10年間の融資金利が3.0％→2.7％に引下げ
　
さらに、「長期優良住宅」等の場合、
⇒当初10年間→20年間(※)に延長、「フラット50」も利用可能

「長期優良住宅」と「フラット35S」の基準を両方満たすと、両方の優遇が受けられるのでさらにお得になります！
では、この２つの認定基準とはどのようなものなのでしょうか。　

「フラット35S」の場合は、表の�@〜�Cのいずれか１つ以上で認定されるため、
「長期優良住宅」より認定を受けやすく、フラット35の利用を検討されている方にとってはお得になります。
また、「次世代省エネルギー基準」(※)が省エネルギー対策の最高等級である等級４相当となり、適用範囲が床面積300�u以上に拡大されたことにより、この条件に当てはまる住宅（アパート、店舗併用住宅等）が増加します。
そのため、最高等級の省エネルギー対策をクリアできれば「長期優良住宅」の基準も満たしやすくなり、受けられる優遇措置が増えるというわけです。
さらに、「次世代省エネルギー基準」で省エネ性能が向上するので、電気代などのランニングコストが下がり、長期的に見るとコストダウンにつながります。

　
次は、省エネ商品を導入した場合の補助金や割引制度をご紹介します。
これらも機器の購入などでイニシャルコストはアップしますが、補助金や電気料金等の割引、エネルギー消費量の削減等により、長期的なコストダウンにつながります。
　
>>省エネ対策への補助金・割引制度
省エネ商品は設備費が高いイメージがありますが、ランニングコストが下がることやエネルギー消費量の削減を考えて、設置数は増加しています。
　
■住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　太陽光発電普及拡大センター　J-PEC
⇒太陽電池モジュールの公称最大出力1kWあたり70,000円補助
さらに、各自治体ごとに独自の助成制度を実施している所もあります。
　
■高効率給湯器（エコキュート）導入補助金制度
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般社団法人　日本エレクトロヒートセンター
⇒家庭用の場合、一台あたり41,000円補助
　
■民生用燃料電池（エネファーム）導入補助金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般社団法人　燃料電池普及促進協会
⇒従来型給湯器購入費用及び設置工事費の1/2、140万円が上限
　
■潜熱回収型給湯器（エコジョーズ）導入支援補助金制度
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般社団法人　都市ガス振興センター
⇒機器分17,000円(一律)＋特殊工事分5,000円(上限)
　
■ガスエンジン給湯器（エコウィル）導入支援補助金制度
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一般社団法人　都市ガス振興センター
⇒機器分＋特殊工事分＝124,000〜706,000円
　
■スマイルクッキング割引　　東京電力
⇒IHクッキングヒーターで使用した電気料金が3％割引
　（夏季の昼間時間(7月1日〜9月30日午前10時〜午後5時)を除く、
　　割引上限額は525円/月）
　
■全電化住宅割引　　　　　　　東京電力
⇒オール電化住宅なら電気料金が5％割引等
　（夏季の昼間時間(7月1日〜9月30日午前10時〜午後5時)を除く、
　　割引上限額は2,100円/月）
　
　
>>その他の助成制度
各自治体により、様々な補助制度を設けている場合があります。
　
■屋上緑化等助成制度
屋上やベランダ、壁面等を緑化した場合の助成制度
　
■生垣補助金
家の周りに生垣を作ったり、ブロック塀を撤去して生垣に変更した場合の補助制度
　
■生ゴミ処理容器処理機購入補助金制度
生ゴミの処理容器と処理機を購入して設置した場合の助成制度
　
その他、各自治体が抱える問題や環境、景観保護などの観点から、地域の特色ある様々な補助制度があります。
環境や地域に貢献できる上、補助が受けられるのはうれしいですね。
　
建築費のコストダウン以外に、優遇制度や省エネ対策を取り入れることで、長期的なコストダウンが期待できます。
高性能な住宅を建てる方が、お得な時代がやってきたようです・・・。
　
これらの優遇や補助を受ける場合は、計画段階から検討が必要な内容もあるため、早めに専門家に相談しましょう。
　
！注意！　
これらの優遇や補助を受けるには条件があり、全ての方に適用されるわけではありません。また、補助金の申請には条件や期間、枠等が設定されているため、必ず受けられるわけではありません。詳細は各担当機関にお問い合わせください。

最近、住宅に関する法律が制定、改正されているのをご存知ですか？
欠陥住宅や耐震偽装問題などにより、住宅を供給する側のモラルが守られていない事態が次々と発覚しました。
このような問題を未然に防ぎ、また問題が発覚した際には購入者を法によって守ることも大切です。
しかし、複雑な法律を理解するのは専門家でも難しいのが現状です。
　
そこで、最近制定、改正された住宅に関する法律の内容を簡単にご紹介します。

住宅性能表示制度は新築・既存住宅でそれぞれ評価基準が設定され、この基準に従って評価を行った住宅に「住宅性能評価書」が交付されます。
住宅を購入する際、他の住宅と性能を比較しやすいように、品質表示をつけてしまおうということです。
この「住宅性能評価書」の取得は事業者や購入者の任意で取得します。
全ての評価内容が最高等級であれば良い住宅というわけではないので、それぞれの基準をどの程度満たせば良いかは事業者や購入者によって決められます。
「住宅性能評価書」を添付して契約を交わした場合は、評価書の内容（住宅の性能）が契約内容とみなされるため、住宅に関するトラブルを未然に防げます。
また、事業者に瑕疵担保責任が義務付けられたため、万が一瑕疵があった場合にも補修をしてもらえるようになりました。
しかし、事業者の倒産等によりこの責任が履行されない等の問題がありました。
　
　
そこで、また新しい法律が出来ました。

新築住宅の主要構造部に瑕疵があった場合、建設業者や不動産業者等の事業者が補修を行う責任がありますが、事業者の倒産している場合等でこの責任を果たせないことが問題となっていました。
そこで、このような場合でも瑕疵の補修等が確実に行えるように、事業者には「保証金の供託」か「保険加入」のいずれかで資力確保が義務付けられました。
平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用の対象となります。
　
この法律のおかげで、購入した住宅に万が一瑕疵があった場合にも、補修してもらえるので安心ですね。
　
　
また、品確法で定められた住宅性能表示の評価は、購入する住宅の品質を明確にするためのものでしたが、その評価が高い住宅については、「長期優良住宅」として、普及促進のための法律ができました。

平成２１年６月から運用され、これから普及が期待されている法律です。
長持ちする住宅に世代を超えて住み続けることで、環境にもやさしい社会にしましょう！ということですね。
定期的に修繕したり、将来リフォームを行う際に困らないよう、建物の記録を保存することも義務付けられました。
「長期優良住宅」の認定は義務ではありませんが、認定を受けた住宅の購入者には、金利優遇措置などで基準を満たすためにコストアップになった負担を軽減する対策も取られています。
　
　
このように、住宅に関する品質や補償が法によって守られるようになっため、住宅を安心して購入できるようになりました。
さらに、「長期優良住宅」の普及促進や「次世代エネルギー基準」(※)等により、エコ（自然との調和・共存）でサスティナブル(持続可能)な社会への転換が始まっています。
しかし、これらの基準を満たすためには、従来の住宅よりも性能を向上したり、申請業務や申請料が増え審査期間も長くなるなど、コストアップが考えられます。
　
これから住宅を購入する際には、次の世代への継承も見据えて住宅の価値を判断しなければいけない時代になってきたのですね。

インターネット等で住宅関連の情報を検索すると、
たくさんの『○○住宅』というキーワードが出てきます。
　
　『ローコスト住宅』、『1000万円台住宅』、『狭小住宅』、『エコ住宅』、
　『高気密高断熱高遮熱住宅』・・・
　
これから家作りを考えている人にとって、このたくさんの情報の中から自分のスタイルを探していかなければならず、これは大変な作業になることと思います。
　
そもそも、『○○住宅』というタイトルが付く住宅というのは、あくまで“結果”なのではないかと思います。
最近良く見かける『ローコスト住宅』や『狭小住宅』という言葉も、少ない資金の中でも満足のいく家を作りたいと考える人が増えてきたためで、景気が良い時代には見向きもされなかった言葉なのかもしれません。
マット設計でも、『ローコスト住宅』や『1000万円台住宅』というキーワードをたくさん使用していますが、これはマット設計が今まで培ってきた実績をわかりやすく説明するために、世間で多用されている言葉を借りたものです。
ですから、これから家作りを考えている人が“『ローコスト住宅』に住みたい！”というのはなんだかおかしいですよね。
たしかに、あまり予算がないから『ローコスト住宅』で検索する、というのも分かりますが、まずはこれから住む「家」を具体的に想像することが大切だと思います。
　
本来、人間のための「家」は、雨風がしのげるシンプルな箱で構わないのです。
そこに、住む人がいて、生活をして、初めて「住まい」が作られていきます。
　
インターネット等で素敵な『○○住宅』をたくさん見ていると、アレもコレもと目移りしてしまうかもしれませんが、本当に住みたい家はどんな家か、どんな「住まい」にしたいのかを考える作業が一番重要ではないでしょうか。
ただ、それを実際の形にして考えるのはとても難しいことです。
そのために設計者が存在します。
設計者は依頼者の理想とする「住まい」を一緒に考えるパートナーだと考えています。
予算は無いけどアレもコレも欲しい！という人のためには、予算の中で出来ることを考え、出来ないものは将来手を加え易いプランを提案したりします。
自分の予算に見合った家といっても、何を選択するかでその内容は大きく変わってしまいます。
本当に必要なものを見極めるには、豊かな経験と知識がある専門家の意見も必要です。
　
設計事務所に設計を頼むと高くつく・・・と思われていましたが、それこそ『ローコスト住宅』などの言葉のおかげで、メーカーよりも安く作れた事例があることも知っていただくようになりました。
でも、一度話しを聞いてしまうと断りづらい、と思ってなかなか相談できないという方もまだ多いかも知れません。
ほとんどの住宅設計事務所は、“相談は無料”です。
タダほど怖いものは無い・・・なんて思われるかもしれませんが、これは依頼者のためであると共に、設計者のためでもあるのです。
依頼者と一緒に「住まい」を考えるパートナーになるには、信頼関係を築けなければなりません。
信頼関係がうまく築けていないと、トラブルに繋がる可能性があります。
ですから、一度も会ったことの無い依頼者といきなり契約する設計者はいませんし、設計者も依頼者の事をよく知った上で設計を進めたいと考えているのです。
　
ホームページなどで基本情報を取り入れたら、今度は実際に会って話をしてみてください。
実際に会ってみて違うなぁ・・・と感じたら、早めに断った方が良いです。
信頼できる人に出会えるまで、多くの設計者と会ってください。
『○○住宅』という言葉よりも、依頼者が本当に住みたい「住まい」を作ることが設計者と作る一番大きなメリットだと思います。